Immobilien mit Crowdinvesting

Dank Crowdinvesting können sich Anleger an den Immobilien-Projekten beteiligen, die ihnen am besten gefallen. Wir zeigen, wie das geht!

Crowdinvesting wird häufig auch als Schwarminvestition bezeichnet. Wer wissen will, worum es bei Crowdinvesting geht, dem weist die deutsche Übersetzung schon ziemlich genau den Weg. Konkret tun sich dabei mehrere Investoren zusammen und finanzieren ein Projekt. Als Mittler agiert dabei eine Plattform, die Investitionsprojekte vorstellt und Anlegern eine Infrastruktur bietet. Das Besondere am Crowdinvestment ist, dass man dabei schon ab kleinen Beträgen anlegen kann. Das erlaubt es auch Privatanlegern, das Risiko über mehrere Projekte zu streuen. Hierin liegt der Schlüssel für erfolgreiches Crowdfunding.

Crowdfunding, Crowdlending und Crowdinvesting – wo ist der Unterschied?

 

Über die Jahre haben sich verschiedene Begriffe entwickelt. In der Theorie geht es sowohl beim Crowdfunding, beim Crowdlending als auch beim Crowdinvesting darum, dass viele Geldgeber ein großes Projekt stemmen und dabei eine Plattform nutzen. Der Begriff des Crowdfunding ist eher geläufig, wenn es darum geht, Startups oder Projekte zu finanzieren. Crowdlending bezeichnet die Kreditvergabe an meist private Kreditnehmer. Crowdinvesting bezieht sich in den allermeisten Fällen auf Investitionen in Immobilien. Dabei suchen Projektgesellschaften zusätzliches Kapital, um die eigene Eigenkapitallast zu senken. Dies ist den Initiatoren von Immobilien-Projekten so wichtig, dass sie bereit sind, bis zu 7% Zinsen und mehr jährlich zu bezahlen.

Warum Crowdinvesting in Immobilien interessant ist

 

Wie eine Studie der Beratungsgesellschaft EY zeigt, ist Deutschland bei Immobilien-Investoren im internationalen Vergleich auch weiterhin sehr beliebt. Viele Experten rechnen damit, dass die Preise steigen. Vor allem Gewerbeimmobilien und auch Wohnimmobilien sind gefragt.  Folgt man der Markttheorie, dann sind steigende Preise das Resultat einer hohen Nachfrage, gepaart mit einem knappen Angebot. Während immer mehr Menschen in die Städte drängen, wird der Wohnraum dort rar. Mit ihm auch das Angebot an Kindertagesstätten, Platz für Einzelhandel, Arztpraxen und andere kleinere Gewerberäume. Projektentwickler setzen hier an und bauen gezielt in aussichtsreichen Lagen. Einige dieser Projekte landen auf Plattformen für Crowdinvesting – und bieten Privatanlegern die Möglichkeit, schon kleine Beträge in Immobilien-Projekte zu investieren.

Warum benötigen Immobilien-Entwickler überhaupt Kapital von Sparern?

 

Diese Frage ist naheliegend. Wenn ein Bauprojekt so aussichtsreich ist, warum stecken Bauunternehmen und Projektentwickler dann nicht ihr eigenes Geld hinein? Die Antwort ist denkbar einfach: Projektentwickler bauen oft an verschiedenen Orten gleichzeitig. Je mehr Projekte, desto größer auch die Rendite. Doch um ein Haus zu bauen, benötigt es Eigenkapital. Dieses ist die Voraussetzung dafür, dass Banken Kredite zur Verfügung stellen. Um möglichst viele Immobilien-Projekte gleichzeitig starten zu können, finanzieren immer mehr Immobilienentwickler ihre Projekte über Crowdinvesting-Plattformen.

Das auf diese Weise angeworbene Kapital von privaten Investoren ist in der Regel kein klassisches Darlehen, wie das einer Bank. Dank der rechtlichen Konstruktion als Nachrangdarlehen nimmt das so aufgenommene Kapital in der Bilanz der Projektgesellschaft einen Zwischenraum zwischen Eigenkapital und Fremdkapital ein. Deswegen nennt man es auch Mezzanine-Kapital. Wenn es nun darum geht, mit Banken die Finanzierung eines Immobilien-Projekts zu klären, gilt dieses Mezzanine-Kapital als Eigenkapital und hilft dabei, von der Bank günstigere Konditionen zu bekommen. Aus diesem Grund macht es Projektgesellschaften und Bauherren gar nichts aus, dieses Mezzanine-Kapital ordentlich zu verzinsen – es hilft dabei, bei der Bank gute Konditionen zu erhalten. Zudem wird es sowieso möglichst schnell zurückgezahlt. Für Anleger kann dies ein Vorteil sein.

Gibt es bei Nachrangdarlehen keinen Haken?

 

Doch! Und genau hier müssen Privatanleger genau hinschauen. Nachrangdarlehen verfügen laut Definition über keine oder wenige Sicherheiten. Wenn ein Immobilien-Projekt in Schieflage gerät, bekommt zuallererst die Bank ihr Geld. Kommt es zur Insolvenz können private Investoren nur Sicherheiten retten. Manche Plattformen für Immobilien-Crowdinvesting verzichten sogar gänzlich auf Sicherheiten. Andere bieten nur wenige oder kaum Sicherheiten. Aus diesem Grund ist es für Privatanleger wichtig, die am Markt verfügbaren Angebote genau zu durchleuchten. Wir von Innovativ-Investieren.com haben das getan und sämtliche Anbieter analysiert. Wie sie sich unterscheiden, erfahren Sie auf den nächsten Seiten.

So unterscheiden sich die Crowdinvesting-Plattformen

 

Wenn es um Crowdinvesting für Immobilien geht, bieten viele Anbieter scheinbar identische Angebote: Mehrere Projekte, hohe Zinsen und eine nett aufgemachte Webseite.  Tatsächlich überzeugen die allermeisten Anbieter für Crowdinvesting, wenn es darum geht, Kunden ein Investment so einfach wie nur möglich zu machen. Informationen zu Projekten und auch Anmelde- und Investmentprozesse gestalten sich unkompliziert. Der größte und wichtigste Unterschied liegt aber in den konkreten Anlagemodellen. Diese bieten Investoren unterschiedliche Vor- und Nachteile.

Nachrangdarlehen

Typische Anbieter: zinsland, Engel & Völkers Capital, Exporo, Bergfürst, Zinsbaustein, iFunded

Diese Investmentform ist der Klassiker bei Crowdinvesting-Plattformen. Die allermeisten Anbieter bieten Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt an. Das bedeutet, dass Investoren von Crowdinvestment Plattformen hinter allen anderen Geldgebern, wie zum Beispiel Banken, zurückstehen. Sobald es bei einem Bauprojekt Verzögerungen oder Zahlungsengpässe gibt, bedeutet das, dass Zinszahlungen an Geldgeber, die in Nachrangdarlehen investiert haben, zuerst ausgesetzt werden. Tritt die Insolvenz eines Bauträgers ein, bedeutet das für Investoren in Nachrangdarlehen in der Regel den Totalverlust. Im Gegenzug werden Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt besonders attraktiv verzinst. Renditen zwischen 5 und 7% sind die Regel.

 

Auch bei Plattformen für Immobilieninvestments ist diese Anlageform beliebt: Das liegt daran, dass sie vergleichsweise unkompliziert ist und wenig kostet. Obwohl Investoren bei Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt ein hohes Risiko tragen, kann sich eine Anlage dann lohnen, wenn der jeweilige Bauträger seriös ist, das Projekt plausibel klingt und der Zins das höhere Risiko rechtfertigt. Zugleich sollten Nutzer von Crowdinvestment-Plattformen unbedingt darauf achten, dass sie ihr Kapital streuen. Das bedeutet konkret: Besser vier Mal 25 Euro in verschiedene Projekte investieren, als einmal 100 Euro. So verteilt sich das Risiko.

 

Fazit Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt: Aufgrund niedriger Kosten für Plattformen, Vorteilen für Projektentwickler und hoher Zinsen für Anleger hält sich die Anlageform auch weiter am Markt. Investoren müssen sich aber bewusst sein, im schlimmsten Fall ihr Geld zu verlieren. Auch Verzögerungen bei Zahlungen können die effektive Rendite gemessen am geplanten Investitionszeitraum schmälern. Einige Insolvenzen von Baugesellschaften haben Investoren hellhörig werden lassen. Daher gilt: Jedes Projekt genau prüfen und unbedingt gestreut investieren!

 

Verbriefte Darlehen

Typische Anbieter:  Exporo, iFunded, Bergfürst

Als Antwort auf das erhöhte Risiko bei klassischen Nachrangdarlehen kooperieren Crowdinvesting-Plattformen verstärkt mit Banken, die als Kreditgeber gegenüber Initiatoren von Immobilienprojekten auftreten. Die Forderungen aus diesen Krediten werden dann gestückelt und über Plattformen für Crowdinvesting an Privatanleger verkauft. Statt auf Banken setzen manche Plattformen auch auf eigene Tochtergesellschaften, welche Kredite vergeben und diese an Anleger weiterreichen. Der Vorteil dieser Praxis besteht im Wegfall des qualifizierten Rangrücktritts. Auf Deutsch: Wenn eine Immobiliengesellschaft in Schwierigkeiten gerät, können Kreditgeber (also Bank oder Tochtergesellschaft der Crowdinvesting-Plattform) sofort handeln.

 

Im solchen Fall kann auf hinterlegte Sicherheiten zurückgegriffen und bestehende Vermögenswerte sofort verwertet werden. Was sich zunächst viel besser als bei klassischen Nachrangdarlehen anhört, hat aber auch Tücken: Es kommt auf die Sicherheiten an. Diese können je nach Projekt unterschiedlich aussehen. Auch besteht die Möglichkeit, dass der eigentliche Kreditgeber (also die Bank oder die Tochter der Crowdinvesting-Plattform) ein erstrangiges Zugriffsrecht hat und Plattform-Anleger nur ein zweitrangiges. Bei der Verwertung eines nur teils fertiggestellten Immobilienprojekts kann es passieren, dass die Sicherheiten nicht ausreichen, um alle Forderungen in der Kette zu befriedigen.

 

Fazit verbriefte Darlehen: Ohne qualifizierten Rangrücktritt besteht bei Problemen schneller Zugriff auf mögliche Sicherheiten. Dies ist ein großer Vorteil von Crowdinvestment-Plattformen, die mit Bankdarlehen oder Unternehmenskrediten arbeiten. Hinzu kommt der Vorteil, dass im Verhältnis zwischen Privatanleger und Immobilienentwickler ein weiterer professioneller Akteur mitmischt. Sowohl eine beteiligte Bank als auch eine Tochter-Gesellschaft einer Crowdinvesting-Plattform wird mögliche Kreditnehmer selbst prüfen. Auch im Fall einer Insolvenz sitzen Privatanleger und Investment-Profis im selben Boot. Das kann für Nutzer von Crowdinvesting ein Vorteil sein.

Anleihen

Typische Anbieter: iFunded, zinsland, Exporo, Bergfürst

Dem Wunsch der Anleger nach besicherten Immobilien-Investments werden auch Anleihen gerecht. Seit einiger Zeit setzen immer mehr Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien auf Anleihen. Dies sind Wertpapiere, die eine Forderung verbriefen. Sie sorgen dafür, dass Investoren zu einem bestimmten Fälligkeitszeitpunkt Ihr Kapital zurückgezahlt bekommen. Ein weiterer Vorteil von Anleihen ist, dass sie depotfähig sind. Sie haben eine Wertpapierkennnummer und werden in das Wertpapierdepot eingebucht. Oftmals sind sie auch handelbar. Das bedeutet dann, dass sich Investoren auch während der Laufzeit von ihren Anleihen trennen können. Solche Anleihen bieten Investoren Flexibilität.

 

Während der Laufzeit werden Zinsen, die sogenannten Kupons, an Anleger ausgezahlt. Anleihen können auf verschiedene Art und Weise ausgestaltet werden. Das bedeutet, dass die Sicherheiten für Investoren entweder groß oder auch gering ausfallen können. Von daher kommt es für Nutzer von Plattformen für Crowdinvesting ganz entscheidend darauf an, die Bedingungen für Anleihen zu recherchieren und auch zu verstehen. Die Plattformen sind hier in der Pflicht, relevante Informationen für Anleger aufzubereiten und Risiken transparent zu machen

 

Fazit Anleihen: Kein qualifizierter Rangrücktritt, mögliche Sicherheiten und mehr Flexibilität – Anleihen bieten Crowdinvestoren einige Vorteile. Doch Anleihen sind auch für Kreditnehmer und Plattformen flexibel. Das liegt daran, dass sie vielfältig ausgestaltet werden können. Anleger sollten die Bedingungen daher genau lesen. Nicht jede Anleihe ist sicher.

Weitere Unterschiede zwischen Plattformen

Neben den Anlagemodellen unterscheiden sich die Crowdinvesting-Plattformen auch anhand „weicher“ Faktoren. Diese sind beispielsweise die Art und Weise, wie Projekte auf der Plattform dargestellt sind. Hierbei gibt es kein Besser oder Schlechter. Investoren müssen das Modell wählen, das ihnen am besten gefällt. Deutlicher sind die Unterschiede in folgenden Bereichen:

  • Steuerliche Behandlung: Manche Plattformen überlassen das Steuerthema voll und ganz dem Investor. Andere behalten Steuern ein und machen es ehrlichen Investoren auf diese Weise leichter.
  • Handelsplatz für Investitionen: Bestimmte Plattformen bieten die Möglichkeit, Investitionen zu handeln. Das eröffnet Anlegern neue Möglichkeiten. Man kann sich vorzeitig von einem Investment trennen und sogar Kursgewinne einstreichen. Auch kann man sich noch nach der Zeichnungsphase beteiligen.
  • Crowdfunding-Plattform als Co-Investor: Plattformen sind rein rechtlich Vermittler.Doch faktisch sind manche Plattformen etwas mehr als das. Dann nämlich, wenn sie oder Tochterunternehmen ebenfalls in die Immobilien-Projekte investieren. Das gibt Nutzern beim Crowdinvesting das Gefühl von Sicherheit.

Was ist die sicherste Form des Crowdinvesting?

Diese Frage ist abschließend nicht zu beantworten. Es gibt allerdings einige Faktoren, mit denen sich die Sicherheit beim Investieren in Immobilien-Projekte erhöhen lässt. Dies geht los bei der Wahl geeigneter Anlagemodelle bis hin zum eigenen Investmentstil.  Die Sicherheit beim Crowdinvestment steigt, wenn

  • Anleger ihr Kapital über viele Projekte streuen
  • Anleger sich über Projekte informieren und vergleichen
  • Plattformen für Crowdinvestments Informationen transparent darstellen und aufbereiten
  • Investoren besicherte Anlageformen, wie vorrangige Darlehen oder Anleihen bevorzugen
  • Es professionelle Co-Investoren wie Banken oder Unternehmen gibt
  • Investoren Projekte aktiv begleiten und sich auf während der Anlagephase um Informationen bemühen
  • Crowdinvestments nur eine Säule einer ausgewogenen Vermögensallokation sind

Studie: Immobilien Crowdinvesting als Depotbaustein

Vor allem den letzten Punkt müssen Privatanleger verstehen. Die wenigsten Anlageklassen ist per se gut oder schlecht. Es kommt immer darauf an, wie eine Anlageklasse genutzt wird und wie verschiedene Anlageklassen kombiniert werden. Erst dann entsteht ein Anlage-Mix, dessen Risikoprofil zum jeweiligen Anleger passt. Crowdinvesting in Immobilien kann dafür ein geeigneter Baustein sein. Wie eine Untersuchung der Plattform Zinsland gezeigt hat, mischt die Mehrheit der Nutzer dem eigenen Depot Immobilien-Crowdinvesting im Umfang von bis zu 10% bei. Auch bei künftigen Investments ist den Befragten demnach wichtig, diversifiziert, also gestreut anzulegen: 35% geben dies als Antwort auf die Frage nach den künftigen Anlageplänen auf Zinsland.

Anteil Crowdinvesting Depot

Viele Crowdinvestoren machen es bereits richtig: Immobilieninvestments als eine Säule von vielen Anlageklassen (Grafik und Erhebung: zinsland)

 

Wie starte ich als Crowdinvestor?

Auch wenn die verschiedenen Formen des Crowdinvestings mitunter verwirrend sind, so gibt es doch gute Gründe, diese Anlageform zu nutzen. Crowdinvesting ist für Anleger in der Regel gebührenfrei. Das heißt, um Plattformen zu nutzen und sich anzumelden, werden keine Kosten fällig. Auch das Investment in einzelne Projekte kostet Privatanleger nichts – Initiatoren von Immobilien-Projekten tragen die Kosten. Ein weiterer Vorteil sind die geringen Investment-Summen: Schon ab 10 Euro geht es bei Anbietern wie Bergfürst los. Das ermöglicht es, nach und nach Reinzuschnuppern und das Kapital breit zu streuen.

Geduld haben und nach und nach dazulernen

Da Innovativ-Investieren.com die wichtigsten Anbieter von Crowdinvesting in Immobilien analysiert und recherchiert hat, können Interessenten gleich loslegen. Dabei sollten Neulinge des Crowdinvestments unbedingt Geduld mitbringen: Nicht immer gibt es eine große Auswahl an Projekten. Wenn Sie eine Immobilie uninteressant finden, warten Sie ab – die nächste Chance kommt bestimmt. Wer nach und nach Crowdinvesting betreibt und immer nur kleine Beträge investiert, der lernt Stück für Stück dazu und hält sein Risiko gering.

5 Schritte zum eigenen Immobilien-Investment

  1. Eine bewährte Plattform wählen und kostenlos anmelden
  2. Aktuelle Projekte vergleichen und auch bei vergangenen Projekten stöbern
  3. Immobilien-Investment mit attraktivem Chance-Risiko-Profil auswählen
  4. Einen geringen Betrag investieren
  5. Das Investment begleiten und nach und nach dazulernen

Warum ist die Wahl der Plattform so wichtig?

Gerade Anfänger haben Schwierigkeiten, sich im Dickicht der Crowdinvestment-Projekte zurechtzufinden. Unterschiedliche Ausprägungen der Angebote und Sicherheiten verwirren. Da macht es Sinn, zunächst eine Plattform zu setzen, die für maximale Sicherheit und Transparenz steht. So können Anleger von Anfang an die Weichen für erfolgreiche Crowdinvestments in Immobilien stellen. Erfahrene Anleger können nach und nach weitere Plattformen ihrem Portfolio hinzufügen und kommen auf diese Weise in den Genuss zusätzlicher Investitionsmöglichkeiten.

Warum wir uns gegen geschlossene Immobilienfonds und REITs aussprechen

Crowdinvesting ist für Anleger kostenlos. Damit unterscheidet sich die Anlageform von der Konkurrenz, bei der nicht selten hohe Gebühren fällig werden. Im Gegenzug tragen Crowdinvestoren auch ein höheres Risiko und handeln eigenverantwortlich. Dank kleiner Anlagebeträge lässt sich das Risiko allerdings effektiv über verschiedene Projekte verteilen. Das ist bei konkurrierenden Anlageprodukten für Immobilien anders.

 

Geschlossene Immobilienfonds: Hierbei fallen für Investoren teils hohe Kosten an. Auch ist für Anleger nicht immer ersichtlich, in welche Immobilien konkret investiert wird, da Anleger zunächst Kapital bereitstellen und der Fonds erst nach und nach Objekte kauft. Dies nennt man auch einen Blindpool. Im Unterschied zu Crowdinvestment-Projekten ist das Kapital bei geschlossenen Immobilienfonds in der Regel länger gebunden.

 

REITs: Sind börsennotierte Immobiliengesellschaften. Diese investieren in Immobilien, bewirtschaften diese und schütten Erträge in Form einer Dividende aus. REITs haben zwar den Vorteil, dass sie börsentäglich gehandelt werden können, jedoch sind sie stark der Marktentwicklung unterworfen, da die Kurse schwanken können. Auch ist die Höhe der Ausschüttung nicht garantiert.

Gibt es zu Crowdinvestments in Immobilien wirklich keine Alternative?

Kein Anlageprodukt ist alternativlos. Immobilien-Crowdinvestments haben aber einige interessante Vorteile:

  • Kurze Laufzeiten
  • Gezieltes Investment in einzelne Projekte
  • Hohe Renditen
  • Plattformen stellen Anlegern in der Regel keine Kosten in Rechnung
  • Weitgehend papierloser Investmentprozess

Fonds: Immobilien-Investoren müssen gute Anbieter erst finden

Trotz dieser Vorteile gibt es für Anleger auch Alternativen. Wer genug Kapital hat und sich mit Immobilien auskennt, der kann eine Wohnung selbst erwerben. Dabei handelt es sich um handfestes Eigentum, das im Grundbuch eingetragen ist. Bei Crowdinvestments ist das nicht der Fall. Nachteile bei der selbst vermieteten Immobilie sind Nebenkosten beim Erwerb, gegebenenfalls Finanzierungkosten und nicht zuletzt der Aufwand der Bewirtschaftung, Rückstellungen für künftige Renovierungen und so weiter.

Auch die von uns nicht favorisierten Immobilienfonds können Alternativen sein – wenn man im Dschungel der zahlreichen Anbieter einen guten gefunden hat. Nachteile sind anfallende Kosten, welche die Rendite schmälern und die oft mangelnde Transparenz. Bei Crowdinvestments können Sparer gezielt Projekte auswählen. Bei Fonds übernimmt die Fondsgesellschaft die Selektion geeigneter Objekte und das in der Regel nachdem Investoren investiert haben. Echte Transparenz sieht anders aus.

Unser Fazit

Crowdinvesting in Immobilien lohnt sich vor allem für informierte Selbstentscheider, die sich gerne um ihr Geld kümmern. Das Angebotsspektrum ist groß und Investoren sollten sich mit den rechtlichen Details von Nachrangdarlehen, abgetretenen Forderungen oder Anleihen auseinandersetzen. Allerdings gibt es keinen Grund, zu zögerlich zu sein. Nutzer von Crowdinvestment-Plattformen bezahlen keine Gebühren und können schon ab kleinen Beträgen loslegen und lernen. Wichtig ist nur, dass Investoren kleine Beträge über viele Projekte streuen, die sie auch verstehen. Die Wahl der geeigneten Plattform ist der erste Schritt für ein erfolgreiches Crowdinvesting in Immobilien.